びびなび : オレンジカウンティー : (アメリカ合衆国) Orange

フォークロージャーの6つのフェーズ

物件差し押さえ(Foreclosure) とは簡単に言えば、物件差し押さえプロセスにより、貸し手（銀行）は、不動産を売却または所有権を取得することにより、債務不履行に陥ったローンの未払い額を回収するプロセスのことを言います。 差し押さえ物件情報サイトのRealtyTracの米国差し押さえ市場レポートによると、2020年5月29日の時点で、米国では「差し押さえのある段階（デフォルト、オークション、または銀行所有）」に330,105の物件があるということで、珍しいことではありません。

あなた（またはあなたの親身な人）が差し押さえに直面している場合、パニックにならずそのプロセスを理解することを勧めます。 州ごとに違いがありますが、通常差し押さえ手続きには6つのフェーズがあります。また私のいる州はカリフォルニアなのでカリフォルニアの法律を中心に簡単に説明します。カリフォルニアの住宅差し押さえは、通常、非司法(Non judicail) で行われます。 これは、差し押さえが州裁判所制度の外、つまり裁判所を通さずに行われることを意味します。

フェーズ1：支払いのデフォルト  　　Day 1

支払いのデフォルトは、借り手が少なくとも1回の住宅ローンの支払いを逃した場合に発生します。通常、貸し手は、その月の支払いをまだ受け取っていないことを示す未払いの通知を送信借り手に送ります。

通常、住宅ローンの支払いは毎月1日が支払い期日となり、多くの銀行はその月の15日までの猶予期間(Grace period) を提供しています。その後、貸し手は延滞料金を加算し、再度未払いの通知を送信する場合があります。

2回の支払い義務を怠ると、貸し手は手紙やEメールでDemand Letter（支払い要求書）を送ります。このDemand Letterは、通常の支払い勧告レターよりも深刻な意味を持つ、弁護士によって書かれた、被害者が受取人に対して法的措置を取る前にビジネスで頻繁に使用される形式のものです。 ただし、受信者を法廷に連れて行くという内容ではありません。この時点ではまだ、貸し手は借り手と支払いに追いつくための特別なプログラムを用意していることもあります。借り手は通常、手紙を受け取ってから30日以内に延滞金を送金する必要があります。

フェーズ2：Notice Of Default デフォルトの通知    　　Day 120

デフォルトの通知（NOD）は、90日間の支払い漏れの後に送信されます。一部の州では、通知を家のドアに貼ることもあります。同時に借り手に、通知が公的記録(Public record)になることが通知されます。

貸し手は通常、借り手にローンを元に戻すための回復期間として90日を与えます。これは「回復期間」（Reinstatement period）と呼ばれます。

フェーズ3：管財人の売却の通知　Notice of Trustee’s Sale 　　　Day 150

債務不履行の通知から90日以内にローンが追い付かず回復されなかった場合、管財人(Trustee)の売却の通知が、物件が所在する郡に記録されます。（公的文書となる）

貸し手はまた、一般的に地元の新聞に3週間、物件が公売で利用可能になることを示す通知をします。すべての所有者の名前は、物件の法的説明、住所、販売が行われる時期と場所とともに、通知と新聞に印刷されます。

フェーズ4：管財人の売却　Trustee’s Sale 　　Day 200

物件は公売にかけられます。必要な要件をすべて満たす最高入札者に落札されます。貸し手は、未払いのローンの残額、未払いの税金、および売却に関連するコストに基づいて計算され振り分けられます。

売却が完了すると、売却時の管財人の証書（trustee’s deed ）が落札者に提供されます。その時点で、物件は購入者の即時所有する権利が与えられます。

フェーズ5：所有不動産  REO

公募中に物件が売却されなかった場合、貸し手（銀行）が所有者となり、ブローカーを通じて、または不動産所有（REO）の資産運用会社の支援を受けて物件の売却をします。これがいわゆる「銀行差し押さえ物件」と言われるものです。これらの物件は多くの場合、 「銀行所有」であり、貸し手は、物件売却をより促すために、他の先取特権やその他の費用の一部を先にクリアさせることもあります。

フェーズ6：立ち退き Eviction

借り手は、公売を通じて、またはREOの資産として売却されるまで、家にとどまることができます。しかし立ち退き通知が送られた時点で、すぐに施設を退去するように要求されます。また居住者が私物を取り除くため、数日が提供される場合がありますが、通常、地元の保安官が持ち物を取り除きます。持ち物は保管場所に置かれ、後日有料で回収するということなります。

結論

差し押さえのプロセス全体を通して、多くの銀行はは借り手の差し押さえを回避のためのプログラムがありますが、問題は借り手が1回の支払いに対応できない場合、複数回の支払いに追いつくことがますます困難だということです。しかし、一時的な失業期間の後に新しい仕事を始めたばかりなど、支払いに追いつく可能性がある場合は、貸し手に相談する価値があります。打つ手がなく差し押さえが避けられない場合は、プロセス全体を知ることで、何が起こっているのか、次に何がおこるのかというフェーズに備えることができます。

差し押さえを停止する方法

差し押さえを停止する方法は実際には2つしかありません。ローンに追いつくための金額を支払うか、破産を申し立てるかです。

返済、利子、その他の費用や手数料を補うために現金を集めることができれば、差し押さえプロセスを止めることができます。また、破産を申請することによって差し押さえを停止することができます。破産には、「自動滞在」(Automatic stay) と呼ばれる強力な法的ツールが含まれているため、差し押さえ、回収訴訟、差し押さえなど、あなたに対する回収行為をすべて停止します。あなたが破産手続きをしている間、銀行はあなたの家に触れることができなくなります。

破産手続きの弊害

破産を申告すると、競売を伸ばすことができるので一時的には現在の家に止まることはできますが、弊害が必ずあるのを考慮してください。まず、破産をすることで債権者に返済義務が発生しますので、いずれあなたの家と車などの持ち物を手放すことになります。次に、あなたのクレジットヒストリーに大きな爪痕を残すことになり、最低8年間はクレジットヒストリーに「破産」をした記録が載り続けることになりますので、あなたの金銭的環境が改善したとしても、ローンを組んで次の家を購入する場合に、良い条件で借りることが難しくなります。（借りられない訳ではありません）

破産手続き以外でできることは？

Loan modification-現在のローンを組替えすることなく、条件（支払い期間、利率）の変更を行うことで、ローンを支払いやすい条件に変えることができる。

Loan forbearance-Loan forbearanceとは、銀行が、一時的に低額の支払いで住宅ローンを支払うこと、または住宅ローンの支払いを一時停止することを許可する場合をいう。 借り手は後で、支払いの減額または一時停止した支払いを返済する必要がある。

Short sale-物件の売却価格よりも、債務額が多いので、売却益で銀行返済ができない場合、交渉をして銀行の債務額を割り引いてもらう売り方。銀行にとっては返却額がショートになるために、ショートセールと呼ばれる。

Loan reinstatement-借り手が今までの滞納分を支払うことで、Trustee saleを止めることができる

Refinance-借りているローンの利息より、現行のローンの利息が低い場合、現在のローンの組み換えによって滞納分を支払い、これからの支払いを続けていくことができる。しかし、ローンの借り換えのための条件（収入、価格とローン比率、クレジットスコアなど）が通ることが条件となるため、ローンが滞っている状況下では難しい場合が多い。

Standard sale-一般的な物件の売り方だが、ローン滞納の状況下では、物件をベストなコンディションにして売りに出すのは難しいので、通常はマーケット価格より低くして早く売り抜けるしかない。しかし、それで売り抜けて、未納分が返済できればラッキーで、通常は売却価格よりも、債務額の方が多い場合が多いので、上記のショートセールで売り抜けるということになる。

Creative sale- （それぞれの状況に応じた提案内容となります）

J1 Real Estate Group ができること

J1 Real Estate Groupは、不動産のプロとしてお客様のニーズ、状況に一番適した提案力とリソースを備えています。

一般的な物件の売却はもちろんのこと、NODを貰ってしまった方へ特別無料相談、また必要であれば銀行交渉もお手伝いいたします。守秘義務厳守いたしますので、安心してご連絡ください。

(*注意事項）これらの内容はJ1 Real Estate Groupのオピニオンです。法的アドバイズを意図するものではなりません。法的アドバイズは、弁護士にお聞きになることをお勧めします。