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THE LEE TEAM | eXp Realty of California

LA, OC, Las Vegas의 부동산, 주택 구입 및 매매, 사무실 임대 및 매장 공간 찾기, 그리고 자산 형성을 위한 투자 부동산에 대한 조언을 제공합니다.

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아래 미국계 미디어에서도 제 프로필을 보실 수 있습니다.

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데이비드 ・ 리의 약력

문재인은 대학생이던 1995년 하와이로 첫 도미했다. 이듬해에는 미국 본토의 시애틀에서 샌프란시스코, 로스앤젤레스를 만끽하고 졸업 후 유학을 결심했다.

첫 집 구입은 1954년 할리우드의 작은 집 한 채였다. 이후 맨해튼 비치, 토런스, 마우이, 그리고 현재는 어바인으로 이사한 경험이 지금의 부동산업에 큰 도움이 되고 있다. 그 동안 소매업, 식당업 등도 경험했지만, 그전까지 한 집 한 집의 부동산 매매와 부동산 관리 경험을 통해 세입자와의 소통을 경험하는 과정에서 제게는 비교적 자연스럽게 할 수 있는 일이라는 것을 깨닫게 되었고, 2017년 부동산 라이선스를 취득하고 에이전트로서 일을 시작하게 되었습니다. 그 중에는 주택은 물론 상업용 부동산, 업무용 부동산, 사무실 임대 등이 포함되어 있습니다.

데이비드 ・ 리와는 ?

1. 본인이 사업주 경험이 있고, 상업용 부동산을 전문으로 하고 있습니다.
사업주 출신이라 경영자의 생각과 관점으로 볼 수 있고, 공통의 언어가 통하기 때문에 사업체 매매를 의뢰받는 경우가 많습니다. 지금까지 취급한 비즈니스는 레스토랑이나 서비스업이 많은데, 미국에서는 역시 프랜차이즈가 사업체로서의 자산가치를 유지한다고 생각합니다. 또한 비자 취득이나 대출을 받을 때에도 유리하게 작용합니다.

2. 앞으로 비즈니스를 하실 분들에게 부동산 외에도 각 분야의 전문가를 소개합니다
지금까지의 경험으로 볼 때 각 분야의 전문가, 예를 들면 각 분야의 전문가들, 예를 들어 회계사, 변호사, 건설업자, 설계사 등과의 네트워크도 보유하고 있기 때문에 필요한 경우 소개가 가능합니다. 또한 일본에서 회사 설립을 위해 급하게 사무실을 필요로 하는 기업에게는 빠른 시간 내에 정확한 사무실을 소개할 수 있습니다.

3. 리모델링 ・ 리모델링도 잘합니다
또한, 주택도 저는 어렸을 때부터 좋아하고, 얻게 된 디자인과 인테리어에 관심이 많아서 지금까지도 '효과적인 주택 리모델링' 세미나 등을 진행하며 50명 이상의 고객에게 오래된 주택을 효과적으로 리모델링할 수 있는 아이디어 등을 조언해 왔습니다.


THE LEE TEM|eXp Realty란 ?
THE LEE TEAM이란 eXp Realty에 속한 부동산 팀입니다. 주거용, 상업용, 식당 등 다양한 매물에 대해 각각의 전문 에이전트가 고객의 요구에 대응하고 있다. 로스앤젤레스, 오렌지카운티에 9명의 멤버가 고객의 요청에 대응하고 있습니다. 영어, 일본어는 물론 베트남어, 중국어, 한국어를 구사할 수 있는 국제적인 팀입니다. 또한, 오렌지, LA뿐만 아니라 리버사이드 카운티, 벤츄라 카운티, 그리고 라스베가스의 부동산도 대응할 수 있습니다.

eXp REALTY는 나스닥에 상장된 세계 #최초의 클라우드 기반 부동산 회사로, ( 12월 현재 20만 명 이상의 에이전트를 보유하며 ) 급성장하고 있는 부동산 회사이다. 기존의 간판만 파는 프랜차이즈가 아닌 동일한 브로커가 미국 전 지역, 전 세계 30개국의 eXp Realty를 총괄, 관리하고 있다.



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부동산 에이전트는 경험이 필요한가 ?

지금에서야 말할 수 있다. 그것은 에이전트는 모든 사람이 똑같지 않다는 것이다. 그것은 마치 처음 산을 오를 때 동행하는 네비게이터와 비슷하다. 무슨 일이 벌어질지 모르는 위험한 등산의 네비게이터를 어떤 기준으로 선택하시겠습니까 ? 광고 문구, 외모, 캐치프레이즈일까요 ?

왜, 경험이 중요한지를 핵심적으로 정리해 정리해 보았습니다.

1. 종합적 판단
부동산은 가격뿐만 아니라 종합적으로 판단해서 결정해야 합니다. 방향, 위치, 이웃과의 거리, 고속도로 접근성, 슈퍼 접근성, 대출금리, 집의 상태, 판매자의 상태 등 활자로 된 정보만으로는 판단할 수 없다. 서핑을 할 때 파도가 하나하나 다르게 오듯이 부동산 거래도 그때그때 다르다. 동시에 산에서 전체를 내려다볼 수 있는 안목이 길러지려면 경험이 필요하다.

2. 협상
부동산을 구입하는 데는 항상 상대가 있다. 그 상대가 백전노장 에이전트일 수도 있다. 서류는 ✔ 마크 하나만 놓쳐도 큰 사고로 이어질 수 있습니다. 보통 매도자 입장에서는 많은 매각 비용이 들기 때문에 이를 어떻게든 매수자에게 부담시키려고 합니다. 요컨대 여러 가지 협상 테크닉이 있지만, 그것도 어디까지나 딜의 전체 그림을 염두에 두고 진행할 수 있는 이야기입니다. 상대방의 의욕이 높은지 낮은지는 에이전트를 통해서는 직접적으로 알 수 없지만, 이를 파악하기 위해서는 경험이 필요한 것 같습니다. ? 협상이라고 하면 자기주장만 내세우는 것으로 생각하기 쉽지만, 밀어붙이기식 협상은 해피엔딩으로 이어지기 어렵습니다. 입니다. 상대가 어떤 인종이건 간에 우리는 감정을 가지고 있기 때문에 서로 악수하고 해피엔딩으로 끝났으면 좋겠어요.

3. 상대방의 신뢰를 얻는다
부동산 중개인에게 없어서는 안 될 것 중 하나가 바로 '신뢰'입니다. 고객의 신뢰를 얻지 못하면 애초에 이용하지 않을 것이다. 하지만 많은 에이전트는 그것이 전부라고 생각하는 경우가 많은데, 저는 스무스는 트랜즈액션을 위해서는 '상대방의 신뢰'를 얻는 것도 중요하다고 생각합니다. 제 고객이 거래하는 상대는 바이어, 셀러가 되는 고객인데, 상대방의 에이전트를 통해 하는 것이 미국의 경우 관례이기 때문에 그 에이전트가 어떤 거리감을 가지고 커뮤니케이션을 하는지가 궁금합니다. 가끔은 말이 거칠지만 '이 에이전트 고객에 대해 정말 알고 있는 건가 ?'라고 묻고 싶을 정도로 리플리케이션을 하는 에이전트도 존재합니다. 마찬가지로 내가 고객 담당자가 된다면, 상대방에게 윈윈 거래를 위해 신뢰를 주고 싶다는 생각이 든다.



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앞으로 구입을 고려하는 분

미국에서 주택 구입에 필요한 요소 <1765> 주택 구입의 결정적 요소 를 알고 계십니까 ?

우선, 입지. 입지.

그것이 가장 먼저 오는 이유는 예나 지금이나 부동산이라고 하면 입지, 입지, 입지, 입지, 입지, 입지, 입지이기 때문이다. 쉽게 비유하자면, 산타모니카의 바다가 보이는 집과 같은 산타모니카라도 주택으로 둘러싸인 막다른 골목길에 위치한 위치, 집과 대지의 크기가 같아도 가격은 몇 배나 차이가 난다고 생각하시면 됩니다. 왜 그런지는 이미 아시겠죠? 다시 말해, 인기 있는 곳은 가격도 비싸다. 또 인기 있는 곳이라는 것은 나만 좋다고 생각하는 것이 아니라 누구나 살고 싶어하는 곳이라는 뜻이겠죠. 극단적인 예이지만, 일반 주택의 경우 편의성, 학군, 안전성, 미래 발전 가능성, 과거로부터의 안정성 등에 따라 가격 차이가 발생하게 됩니다.

또 하나 자주 듣는 말 중에 '부동산은 팔 때를 생각해서 선택하라'는 말도 있잖아요. 예를 들어, 같은 거리에 같은 동종, 동형, 같은 크기의 집이 매물로 나왔다고 가정해 봅시다. 한 집은 한 달 만에 팔렸습니다. 다른 집은 한 달이 지나서야 팔렸습니다. 그 차이는 대부분 위치, 방향, 유지관리와 업그레이드의 차이인 경우가 많다. 매입 당시 가격이 다소 높았다는 것은 그만큼 팔리기 쉬운 물건이기 때문이라고도 할 수 있습니다. 또 좋은 입지에 있지만 유지관리가 잘 안 돼서 주변 평균보다 조금 더 싸게 살 수 있었다는 것도 있습니다.

이것이 다음 요소에 대한 이야기인데, 두 번째로 주택 자체의 가치 에 있습니다.

미국의 경우, 일본처럼 목조주택의 내구연한이 22년으로 상물가치 제로라는 법이 없기 때문에 50년, 60년이 지나도 깨끗하게 관리되고 업그레이드된 집은 주변 가격 상승과 함께 가격이 올라갑니다. 그래서 가장 먼저 '입지'가 나오는 것이 그 이유다. 입지가 좋으면 다음으로 보는 것은 주택의 잠재력 ( 미래 가격 )입니다. 설령 현재의 외관이 좋지 않더라도 거기에 시선을 빼앗기지 않는다. 오로지 미래성에 맡기는 것이 중요하다.


그리고 마지막으로 주택담보대출 이죠.

물론 현금이 있으신 분은 현금으로 구입하는 것이 좋다고 생각합니다. 대출이라는 것은 '시간'을 돈으로 사는 것인데, 몇 년 동안에 걸쳐서 내겠다는 차용증으로 집값의 두 배에 가까운 가격을 지불하는 것이죠. 물론 장점도 있습니다. 예를 들어, 보유 현금의 레버리지를 활용하고 있다는 점과 이자나 재산세가 세금 공제되는 효과가 큽니다. 따라서 건강하고 소득이 있는 사람이라면 주택담보대출을 사용하지 않을 수 없습니다.

하지만 이제 은퇴를 앞두고 소득이 많지 않은 사람이라면 현금으로 구입하는 것이 좋다. 주택담보대출의 가장 중요한 포인트는 뭐니뭐니해도 이자율이다. 이 글을 쓰고 있는 2016년 현재라면 아직 3.5% 이하의 이자율을 받을 수 있지만, 미국 역사상 10% 이상의 이자율을 받았던 시절도 있었다. 은행 이자는 세금 공제가 되기 때문에 아직은 괜찮지만, 이자율이 높으면 지불해야 할 금액이 늘어나는 것이 문제입니다. 그래서 이자율은 낮을수록 좋습니다. 한번 가져가면 아무리 고금리 시대가 되어도 고정되어 있기 때문에 안심할 수 있죠. 저는 이게 당연한 줄 알았는데, 유럽에 가면 금리가 변동하는 것이 당연하다는 것을 알게 되면서 30년 고정금리의 장점을 다시 한 번 알게 되었어요. 그런 의미에서 3.5% 이하의 금리를 받을 수 있는 현재는 미국 역사상 보기 드문 시기이기 때문에 주택 구입을 고려하고 있는 분들은 지금 움직이는 것이 가장 좋습니다.

자, 그 금리인데 누구나 그 금리를 받을 수 있는 것은 아닙니다. 간단히 말해서 소득, 신용 이력, 직장 경력, 계약금 규모에 따라 개인차가 있고, 그 조건에 따라 받을 수 있는 이자율이 결정됩니다. 더 이상은 기술적인 이야기가 되므로 생략하겠지만, 미국은 신용사회이기 때문에 그 히스토리를 바탕으로 계산된 점수에 의해 개인의 신용도를 측정하기 때문에 중요합니다.


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집을 비싸게 팔기 위한 포인트

집을 최대한 비싸게, 빨리 팔기 위한 철칙은

깨끗해야 한다 .

. 수리 부분이 최대한 없을 것
. 시대에 맞는 업그레이드가 되어 있는 것

순으로 중요하다고 생각합니다.

이런 것들은 말하자면 당연한 상식이 아니냐고 할 수 있겠지만, 내 집이 될 때는 그렇게 쉽게 할 수 없는 것이 사람입니다. 이에 대해 조금 더 설명해 드리겠습니다.

먼저 '깨끗해야 한다' 의 의미는 물건은 최대한 적은 것이 좋다. 구매자는 당신의 자랑스러운 물건을 보러 온 것이 아니라 집을 보러 온 것이다. 물론 최소한의 가구는 있는 것이 좋지만, 가급적 사람 사는 냄새가 나는 물건은 없는 것이 좋다. 다음으로 필요한 것은 정리정돈이다. 물건이 너무 많다면 지금이 정리할 때임을 깨닫고 과감히 버리도록 하자.

'수리할 부분이 최대한 없을 것' 이것도 당연하다. 아무도 창문이 안 움직이는 집, 화장실이 새는 집, 방충망이 찢어진 집은 사고 싶지 않을 것이다. 수리가 필요한 부분을 없애는 것이 구매자에게 부정적인 인상을 주지 않는다. 또한 눈에 보이는 부분만 중요한 것이 아니다. 지붕, 하수도도 중요한 부분이다. 대부분의 바이어는 홈 인스펙터를 불러서 조용히 있어도 거기서 노출이 된다. 집 매매 시에는 Disclosure ( Seller's information disclosure ) 가 매우 중요합니다.

그리고 '시대에 맞는 업그레이드가 되어 있는 것' 이것은 ,처럼 절대적인 것은 아니지만, 비싸게 팔기 위해서는 꼭 필요한 것입니다. 업그레이드에는 여러 가지가 있지만, 최소한 ( 예를 들어 페인트, 화강암 조리대, 바닥재 변경 등 ) 은 효과적이기 때문에 꼭 추천합니다. 반대로 예산이 있다고 해서 너무 고급스럽게 꾸민다고 해서 투자 대비 수익률이 낮아질 수 있으니 주의해야 한다. 또 하나 추천하고 싶은 것은 홈 스테이징이라고 해서 전문 인테리어 코디네이터를 통해 가구와 소품을 디자이너처럼 배치하고 인테리어를 꾸미는 것이다. 예산은 조금 더 들지만 효과는 매우 뛰어나다.

마지막으로 주택에 대한 미국과 일본의 차이는 여러 가지가 있지만, 그 중 하나로 항상 느끼는 것은 '유지관리' ( 계획적 유지관리 )에 대한 의식의 차이입니다. 일본에서는 유지관리라고 하면 쉽게 관리나 정비 ( 자동차의 경우 )의 의미로 사용되지만, 미국의 '유지관리'는 건물 유지를 위한 계획적인 유지관리로, 건물을 소유하고 있으면 당연히 생각해야 하는 것이죠. 일본에서도 역사적인 건축물이나 근대 상업용 건물은 물론이고, 현대식 상업용 건물은 잘 유지 관리되고 있지만, 일반인들은 자신의 주택에 대한 의식조차 없는 것이 현실이다. 이는 일본의 세제로 인한 자산가치 하락의 영향도 크다고 생각하지만, 미국인들의 부동산 유지관리 의식은 상당히 높은 편입니다. 그것은 단순히 집을 깨끗하게 유지한다는 의미뿐만 아니라, 그 관리 노력이 최종적으로 금액에 반영되는 사회 구조가 있기 때문입니다. 흔히 볼 수 있는 패턴은 집을 팔기 위해 깨끗하게 리모델링을 하는 경우입니다. 모처럼 집을 예쁘게 꾸몄는데, 그것을 즐기지도 않고 다음 구매자에게 넘기는 것은 매우 아깝다는 생각이 듭니다. 또 그런가 하면, 계획대로 정기적으로 조금씩 조금씩 리모델링을 하면서, 그리고 그 변화를 즐기면서 살아가는 미국인 가정을 보면 '아, 이 사람들, 삶을 즐기고 있구나'라는 생각을 하게 된다. 라는 생각을 하지 않을 수 없다.

2019년에 매각한 Huntington Beach의 한 집의 영상을 참고하세요.






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미국 부동산 투자

미국에서 부동산을 구입하는 이유

먼저, 부동산 투자와 부동산 투기의 차이점은 무엇일까요 ? 투자는 경제상황을 읽고 리스크를 예상하여 수익을 추구하는 것이고, 투기는 도박행위를 말합니다. 지금 생각해보면 버블경제는 일본이나 미국이나 은행이 앞장서서 땅을 사면 돈을 벌 수 있다는 패턴의 투기행위를 반복한 것뿐입니다. 미국에서의 부동산 투자는 물건이 있어야만 할 수 있습니다. 그렇지 않으면 그곳에 살거나 사업을 할 사람이 없기 때문입니다. 그러나 일본의 부동산 투자는 '고수익률'만을 믿고 건물의 현존가치가 남지 않는 일본과 미래가치를 예측하고 계산하는 미국의 부동산 투자 '수익률 추구' 환원율 ( 캡플레이트 )에 기반한 계산이 아니라는 점에서 출발점부터 다르다.

어느 나라든 미래 부동산 전망을 세울 때 가장 먼저 전제되는 것은 그 나라의 경제가 순조롭게 상승하고 있다는 것이 기본 전제입니다. 전 세계 국가를 봐도 경제가 침체되어 있는데 부동산이 호황이라는 것은 있을 수 없는 일이기 때문이다. 어느 나라나 장단점이 있겠지만, 선진국 중 물가상승률, 실업률, 은행금리 등 경제지표가 호조를 보이고 앞으로도 유지될 가능성이 있는 나라는 그리 많지 않다. 미국이 대표적이며, 유럽, 아시아, 오세아니아의 유능한 투자자들이 미국으로 몰려드는 것에서도 이 나라의 우위를 알 수 있다.

왜 미국 부동산인가 ?


첫 번째 이유 는 국가 경제가 견고하다는 점과 국가 위험이 낮다는 점이 가장 기본입니다. 낮은 것이 가장 큰 이유입니다. 미국 정부의 2016년 물가상승률 전망은 1.2%, 2017년은 1.5%, 중고주택 판매량은 2015년 550만 가구로 2007년 이후 최고치 ), 산업단지 공실률, 소매점 공실률, 아파트 공실률 등 각 부동산 분야의 전망치가 2007년 수준을 유지될 것으로 전망하고 있습니다. 여기에 지속적인 인구 증가, 하이테크를 중심으로 한 신경제의 부상, 건강한 베이비붐 세대의 소비 등 다양한 요인이 복합적으로 작용하여 경제를 부양하고 있다.

두 번째 이유 미국의 지난 50년 부동산의 역사를 보면 10년마다 자산가치가 두 배로 늘어났다. 물론 그 사이에 대공황과 불황을 경험하면서 오르내림을 반복하면서도 확실히 올라가고 있습니다.

세 번째 이유 로 중고주택 시장이 미국 주택산업의 75%를 차지하는 매우 안정적인 시장이라는 점입니다.

네 번째 이유 는 미국이라는 곳이 외국인 투자자에게도 문호를 개방하고 있다는 점도 중요한 포인트입니다. 관광비자만 받으면 주민등록번호라는 소셜시큐리티 번호가 없어도 당당하게 미국 부동산을 살 수 있고, 그 혜택을 누릴 수 있다. 단, 부동산을 소유했다는 것이 일을 할 수 있다거나 영주할 수 있다는 의미는 아니기 때문에 비자와는 별개라는 것을 인지해야 합니다. 서두에서 언급했듯이 미국 부동산 투자란 수익형 부동산의 취득을 의미하며, 하나의 사업으로 경영 ( 부동산 관리 ) 를 하는 것을 말합니다. 부동산 관리는 영어로 Property Management라고 하는데, 건물의 유지관리, 세입자 관리를 연간 계획에 따라 진행하는 것으로 이 업무야말로 부동산 투자의 핵심이라고 할 수 있습니다.

이것은 해외에 있는 일본인이 미국 주택에 투자한다는 측면에서도 미국은 부동산 투자에 관해서는 매우 개방적인 곳입니다. 다만 매각할 때 팔아치울 수 없도록 에스크로로 세금을 선납하지만, 기본적으로 미국인과 동일한 세법이 적용된다. 예를 들어 1031exchange라는 국세청에서 인정하는 세금 이연법이 있습니다. 이는 투자 부동산을 매각한 후 180일 이내에 동등하거나 그 이상의 부동산을 다시 사면 소득세를 이연할 수 있는 방법이다. 이 방법을 이용하면 1베드 콘도에서 시작한 투자도 5년 후에는 단독주택으로 바꿀 수 있다.


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